一、什么是固定资产?如何确定其使用寿命和净残值率

1、固定资产是指企业为生产产品或提供劳务而持有的、使用期限超过12个月的非货币性长期资产。包括房屋及建筑物等有形财产;在生产经营过程中处于相对静止状态的有体物(如机器设备)和其他物质资料的总称.

2、企业的各项支出中用于购建或者改良资产的金额较大且符合资本化条件的项目应作为投资费用处理:

(1)购入的货物通过安装转化为其他货物的价值计入在建工程成本;

(2)自行建造的生产车间转为自用设备的的价值计入自制半成品成本的制造费;

(3)外单位转入自用的原材料直接增加生产成本并结转相应的材料销售成本科目。

3、按照《中华人民共和国企业所得税法》第十三条的规定:"除国务院财政、税务主管部门另有规定者以外,所有行业纳税人的收入总额减按百分之七十五点五税率计算缴纳所得税"。因此企业在实际工作中应按税法规定的比例进行确认与调整,即"以公允价计量模式为主,个别特殊业务除外"(国税函[2008]875号)。

4、根据国家税务总局关于印发的通知》(国税发〔2009〕114 号 )第三条第二款之规定,"加强各类开发区内房地产开发经营活动的土地增值税清算管理","对纳税人按规定预缴的土地增值额实行核定征收的",主管税务机关可参照以下方法掌握开票限额标准:1从事房地产生产的,可按不低于该类开发产品的市场中间价格乘以成新度折扣率后的余额确权登记。2从事商业经营的,1可比照上述1的方法,2也可比 照同类地区类似用途房产的市场成交均价×(1—换算比率),3也可以采用由当地政府有关部门出具的最近年份相关数据证明。3从事工业等其他行业的,3可根据本年度已完工的开发产品和未售出的开发的商品房占地面积占全年开工建筑面积的比重×10%。4以上所称比重系指已经办理初始登记的占地总面积÷当年末已在施建筑总量×5%,其中10 %是折算系数,5%是按月平均计算的面积占比。(注:10%、5%、5%;10%=100/5)

5、关于房地产开发企业将尚未出售的商品住房对外销售的征税问题,《财政部 国家税务总局 建设部 关于保障性和改善型普通商品住宅享受优惠政策 有关问题的通知》(财税【2010】88 号):对于经济适用房和高档公寓不得低于相应标准的90平方米套数认定免税户型范围,同时各地要根据实际情况适当放宽高档商务办公用房最低60平方米的限制。

二、固定资产账面价值的确定

1、会计准则要求企业应当定期或不定期开展全面清查工作。当出现下列情况时需对企业所持的各项不动产及其他物资进行盘存盘点:(1)发生重大损失;(2)取得新的经济利益;(3)由于环境因素影响或其他原因使该项实物受到损坏;(4)因技术进步等原因导致这项物品的使用寿命缩短;(6)由于自然灾害等因素造成此项物质的灭失;(7)法律禁止的其他情形。

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