一、土地用途分类
1、住宅和商业服务设施用地的划分标准
(1)居住区分为:独立式生活小区(组团)和非集中连片;
(2)商服用地划分为零售业、批发与仓储、餐饮旅馆娱乐及其他服务业。
2、工业及物流用地面积的确定方法
1)根据《土地利用总体规划编制技术规定》(国土资发〔2006〕200号),将城市建设用地中属于城镇建设规划范围内的工矿企业用地单独列出作为工业或现代物流用地进行计算。(注:《土地利用总体发展规划》是指导各地制定和实施城乡规划的依据之一。)
2)对于符合城市规划要求且位于中心城区的工业企业可按照其占地面积占所在城市建成区内总开发面积的10%—15%比例折算为建筑面积后计入该企业的容积率核算面积之内。
3)其他不符合城乡规划要求的非国有性质的企业以及不属于上述两类范围的其他类型企业在满足相关法律法规的前提下可以纳入本条所指的工业园区内统一安排管理。
二、各类用地具体计算方法
1、居民点及其附属物按以下公式计算容积率为准:
建筑系数=建筑物基底总面积÷总建筑面积×100%
其中: 建筑物的基底面积为房屋外墙勒脚以上外围水平投影线以内的区域.不包括阳台等突出部位所占用的空间.
计算公式中的各部分数值均以平方米为单位,精确至0.1m2,不足1 m2 按1 m2 计算.
2. 工业厂房可按如下方式计算:
A. 独立厂址应按下述公式换算成相应的容积率的值并乘以1.35倍:
B. 非独院平房应按下例公式转换为相应体积后再除以1.015 倍求得容积率再乘以0.85倍:
C. 多层车间应按下列公式转换到对应的容积率和体积后再乘以0.775倍求得的容积率再乘以0.925倍:
D. 高度在10米以上的多层车间的底层地面以下的架空层的体积应为下层地面的1.5倍以上。高层厂房的下部有裙房的,下部裙房的顶板面高应在8米以上。
3、办公用房按以下办法处理:
A. 办公楼的地下车库不参与分摊容积率的调整。
B. 单体办公楼地下室不计入建筑的室内使用面积。
4. 商服类房地产项目地上计容建筑面积大于等于500平方米的公共通道走廊不计人共有共用建筑面积范围内。
三、关于对原国家环保总局印发的环办[2000]294 号文第十三条"新征地和旧城区改建过程中增加的建筑容量不得用于转让",现作补充说明如下:
1、此文件是对1999年7月18日建设部发布的《建筑工程设计防火规范》(GB 50016-2014 ) 的修改意见。
2、由于我国现行消防法规只针对民用建筑设计耐火等级不低于二级的情况作出限制性规定。因此,当新建工程采用一级抗震设防烈度的结构形式时,即使增加的建筑面积全部由开发商自用也不影响项目的整体安全性。